Présentation des Travaux Modificatifs Acquéreurs

Réalisés dans le cadre d’un achat immobilier neuf sur plan, les TMA (ou Travaux Modificatifs Acquéreurs), permettent aux acquéreurs du bien d’effectuer, sous certaines conditions, des modifications d’agencement et techniques du logement avant la fin de la construction. Cette personnalisation du logement implique une modification du plan initial de l’appartement acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Les Travaux modificatifs acquéreurs sont encadrés par la loi (article R*111-18-2. – III pour l’habitat collectif), par des normes, et répondent à des critères bien spécifiques. Ils s’intègrent également dans le temps à un processus précis de commercialisation du bien. Explications.

La personnalisation du logement grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs

Une cloison à déplacer, des prises électriques à ajouter, un agencement à optimiser ? Les acquéreurs du bien immobilier acheté sur plan en VEFA sont libres d’avoir recours aux Travaux Modificatifs Acquéreurs avant la mise en chantier de leur appartement. Ils peuvent alors réaliser, en coopération avec le promoteur et le maître d’ouvrage, une personnalisation des logements neufs. Des modificatifs substantiels mais limitatifs à leur logement.

Quels sont les TMA autorisés et possibles ?

Les Travaux Modificatifs Acquéreurs sont régis par le Code de la Construction et possibles sous certaines conditions. En effet :

• Ils ne doivent pas entraver l’accès au logement par une Personne à Mobilité Réduite (PMR) en fauteuil roulant,
• Ils doivent se conformer aux normes et autres règlementations thermiques et labels en vigueur, et ne pas être un obstacle à l’obtention de certaines certifications de type NF habitat, NF Habitat Haute Qualité Environnementale (HQE). La conformité à la RT 2012 reste également de mise.
• Ils doivent pouvoir être intégrés et réalisés dans le calendrier et planning de travaux prévu, sans retarder la livraison du bien,
• Ils ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,
• Ils ne peuvent impacter la structure de l’édifice (exemple : déplacement d’un mur porteur)

Au regard de ces impératifs, la modification de plans réalisée dans le cadre des Travaux Modificatifs Acquéreurs peut par exemple concerner :

• La plomberie : modification d’une arrivée ou évacuation d’eau…
• L’électricité : ajout ou suppression de prises électriques, interrupteurs, points lumineux…
• Suppression, déplacement, réduction, de cloisons,
• Des menuiseries (sens d’ouverture de porte…),
• Des équipements de cuisine (kitchenette, placard, plaques, hotte de cuisson…), sanitaires (baignoire, douche, lavabo…) ou de chauffage (radiateurs…),
• Des finitions : peinture, carrelage, papier peint, revêtements, etc.

Un promoteur peut-il refuser la demande de Travaux Modificatifs Acquéreurs ?

Eu égard aux éléments précités, les demandes de TMA offrent une vraie flexibilité aux acquéreurs, mais toutes les demandes de travaux modificatifs ne sont pas réalisables.

Un promoteur peut donc refuser certaines demandes de travaux modificatifs si celles-ci ne respectent pas ces exigences.

Avantages des Travaux Modificatifs Acquéreurs pour acquéreurs et promoteurs

Les Travaux Modificatifs Acquéreurs présentent de nombreux avantages, aussi bien pour les acquéreurs que les promoteurs.

Avantages pour les acquéreurs

L’achat d’un bien immobilier en VEFA, que ce soit à usage d’habitation ou pour investir, représente un investissement important avec comme contrainte de pouvoir difficilement se projeter sur l’agencement et l’aménagement d’une acquisition réalisée sur plan.

De plus, le plan initial du promoteur s’intègre à des standards qui ne correspondent pas nécessairement aux souhaits des acquéreurs. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs offrent donc plus de souplesse, de visibilité et de flexibilité aux acheteurs. Ils leur permettent d’optimiser l’agencement de leur acquisition et le choix des matériaux selon leurs goûts, et de se rapprocher ainsi de leurs idéaux. Une opportunité de donner à leur futur logement un aspect le plus personnalisé et unique possible, au plus proche de leurs besoins réels.

Avantages pour les promoteurs

Même si l’étape de la gestion des TMA et des choix peut de prime abord apparaitre comme contraignante dans le processus de vente, de commercialisation et de construction du promoteur, la personnalisation du logement, bien menée, offre pourtant plusieurs avantages côté promoteur :

• C’est un processus d’aide à la vente qui permet aux acquéreurs de mieux se projeter sur leur acquisition,
• Elle contribue à plus de satisfaction client,
• Elle renforce la coopération et la relation client entre promoteur et acquéreur,
• Elle permet de se focaliser sur la configuration précise du logement et d’anticiper sur d’éventuelles insatisfactions des acquéreurs à réception du bien,

Quelles sont les étapes à respecter pour bien gérer les demandes de Travaux Modificatifs Acquéreurs ?

Afin d’intégrer au mieux les TMA dans le processus de commercialisation du bien côté promoteur, de mise en chantier côté maître d’œuvre, et d’acceptation des souhaits côté acquéreur, l’anticipation, l’échange et la coordination sont de mise entre les parties.

Le process des TMA

• La demande de Travaux Modificatifs Acquéreurs doit être réalisée par l’acquéreur auprès du représentant du promoteur (Conseiller commercial, Directeur de clientèle, Responsable de promotion, Responsable de Programme, Responsable de la gestion de la relation client, Directeur d’Agence…) le jour même ou dans le mois qui suit la signature de la réservation du bien. Elle peut aussi être abordée au préalable dans la phase de négociation commerciale. Le promoteur peut alors d’ores et déjà encadrer un minimum les modifications possibles sur le logement,

• A réception des demandes de modifications, le promoteur analyse les demandes de modification. En fonction de son organisation et son process interne, et selon la teneur des modifications souhaitées (simples et à la marge, ou complexes et majeures), le service commercial du promoteur se rapproche du maître d’œuvre afin d’exposer les demandes de modification au maître d’œuvre pour étude de faisabilité du dossier technique,
• Le maître d’œuvre soumet, le cas échéant, ces demandes aux sous-traitants impliqués dans les modificatifs souhaités, pour étude, élaboration du devis et validation par un architecte / cabinet d’architecture,
• Le promoteur soumet au client le devis pour validation finale, ainsi qu’un nouveau plan technique de logement neuf.

Le circuit administratif, ces allers-retours et autres validations successives prennent du temps. C’est pourquoi il est crucial :

• D’anticiper un maximum sur les demandes de modification, côté acquéreur. En effet, toute demande impliquant une prestation déjà réalisée ou engagée par les artisans a autant de chance d’être refusée par le promoteur,
• Borner et encadrer les modifications possibles au plus tôt,
• Etre réactif et fluidifier les échanges dans la relation client entre promoteur et acquéreurs,

Les inquiétudes et remarques que se posent les promoteurs sur les TMA

Les Travaux Modificatifs Acquéreurs peuvent vite devenir un « casse-tête » pour les promoteurs. Voici quelques-unes des réflexions que cela leur pose :

• « On ne sait pas dire non au client ! »
• « C’est une vraie source d’erreurs »
• « Le client a encore changé d’avis »
• « Cela prend du temps et n’apporte rien »

Les questions des TMA côté client

• « Pourquoi dois-je attendre ? »
• « Que puis-je modifier »
• « Est-ce que j’ai fait les bons choix ? »
• « Combien cela va me coûter » ?

La gestion des Travaux Modificatifs Acquéreurs avec Show-You, partenaire des promoteurs

Première solution numérique de gestion de modification des plans de logement neufs, la société Show-You facilite cette bonne exécution pour les promoteurs, et permet de mieux répondre aux interrogations des acquéreurs.

• L’acquéreur valide la réservation de son logement auprès du promoteur,
• Le promoteur nous confie les plans de son programme et son catalogue d’options et tarifs,
• Les plans du logement et options associés sont intégrés au configurateur,
• Ils sont accessibles via le logiciel et un espace sécurisé par les propriétaires du bien qui leur est dédié,
• Le client peut alors, en quelques clics, procéder aux modifications souhaitées et envisagées sur son plan : déplacer, ajouter, supprimer des équipements, matériaux, mobilier. Il peut réaliser ses modifications aux côtes près, grâce à un outil de mesure. Il visualise certaines contraintes implémentables comme les murs porteurs du logement,
• En temps réel, il les visualise, le coût associé et l’impact sur le calendrier des opérations,
• Il soumet en ligne sa demande de modificatif au promoteur,
• En cas d’erreur, le promoteur pourra corriger le plan de son client,
• Le promoteur peut aussi soumettre la demande du client au maître d’oeuvre pour étude de faisabilité plus poussée.
• Dès validation définitive du plan et du devis, ceux-ci sont soumis pour acceptation à l’acquéreur
• Promoteurs et acquéreurs peuvent visualiser, via leur espace de connexion respectif, l’état d’avancement des demandes de personnalisation techniques et de revêtement, avec un workflow de validation.

Avantages d’une solution numérique de gestion des Travaux Modificatifs Acquéreurs

Au travers de ses offres adaptées aux besoins des promoteurs, Show-You délivre :

• Un GAIN DE TEMPS de plus de 60% du fait d’une fluidification des échanges entre acquéreurs, promoteur et maître d’œuvre ▶ Un planning des opérations préservé,
• Une OPTIMISATION DU PROCESSUS de commercialisation et de mise en chantier,
• Un mode « Do it Yourself » maîtrisé du configurateur, qui redonne la main aux acquéreurs sur leur personnalisation, tout en assurant qu’elle soit « encadrée» par le promoteur,
• Une meilleure ANTICIPATION sur les modifications possibles et leurs impacts techniques et financiers,
• Une meilleure CAPACITE A SE PROJETER en temps réel et en un clic pour l’acheteur sur ses demandes de modifications,
• Une COLLABORATION FACILITEE entre promoteur et acquéreur grâce à une solution interactive qui facilite les échanges, sans présentiel impératif,
• Une REDUCTION DE LA FRUSTRATION et risques de conflit client, pour plus de satisfaction,
• Un ARGUMENT DE VENTE supplémentaire dans la commercialisation.

Coût et règlement des Travaux Modificatifs Acquéreurs

Les coûts associés aux travaux modificatifs acquéreurs sont supportés par l’acquéreur. Ils peuvent impacter sensiblement son budget global du fait des coûts supplémentaires en matériaux, main d’œuvre, suivi et gestion, liés à cette demande de travaux modificatifs.

Si l’acquéreur accepte le devis modificatif et le nouveau plan technique, il devra régler un acompte de 50% TTC du coût des TMA lors de la signature de l’acte définitif de vente. Le reliquat des 50% restant sera intégré aux appels de fonds bancaires, intitulé « Achèvement des travaux », et payé seulement une fois les travaux achevés.

Comment vérifier la réalisation et la bonne conformité des TMA ?

Lors de la livraison du chantier et la remise des clés, le nouveau propriétaire est en mesure de s’assurer du bon respect de la réalisation des Travaux Modificatifs Acquéreurs validés au préalable.

Quelle différence entre « Travaux réservés » et « Travaux modificatifs » ?

A la différence des travaux modificatifs, réalisés par le promoteur, les travaux réservés sont des travaux que l’acquéreur souhaite réaliser par lui-même ou ses propres moyens (« se réserver »). Le promoteur est alors libre d’accepter ou de refuser cette demande selon :

• Son processus technique et sa politique commerciale,
• La persévération de sa responsabilité engagée dans la bonne conformité des travaux effectués,